未登記建物の解体工事の流れ

一関解体工房コワスモ
11月21日
読了時間: 9分

岩手県南・宮城県北の皆様、こんにちは。一関解体工房コワスモです。「未登記建物解体」というキーワードでお調べのあなたのために、長年解体工事に携わってきた当社の視点を交えて、手続き・注意点・費用目安・トラブル回避策まで、しっかり解説いたします。この記事を読むことで、未登記の建物を安心して解体工事するための流れとポイントがわかります。特に、相続で受け継いだ建物・古家・倉庫など「登記されていない建物」の処理を検討している個人の方、あるいは法人で土地活用・解体を検討している方に向けて書いています。

未登記建物を解体する前に知っておくべき「未登記建物とは何か」

未登記建物の定義とその背景

「未登記建物」とは、文字通り不動産登記（建物の登記）がされていない建物を指します。つまり、法務局の登記簿にその建物が記録されていない状態です。多くは、旧宅・相続されたまま手続きしていない建物、倉庫・付属設備が長年放置された建物などです。私自身、岩手県一関市近郊で、昔 50 年以上前に建てられた木造住宅を相続で受け継いだお客様の解体工事を手がけたことがあります。その建物は「図面もなく、誰が所有者かあいまい」「登記もされていない」という状況でした。こうしたケースが未登記建物です。

なぜ未登記建物を放置すると問題になるのか

未登記建物をそのままにしておくと、以下のようなデメリットがあります：

建物の所有者を証明できず、売却・建て替え・融資が難しくなる。
固定資産税などが適正に処理されず、課税が継続される可能性。
相続人間・土地所有者・解体工事を依頼する際にトラブルになる可能性。例えば、所有者が変わっている・共有者がいた、というケース。
解体後の手続きを怠ると、解体済みであっても課税台帳上「建物あり」となり、税負担が残る可能性。

当社でも「老朽化して使っていない」「相続して放置していた」という未登記物件の相談を多数頂いております。解体を検討するなら、早めに所有関係・登記の有無を整理しておくことがトラブルを防ぐ第一歩です。

未登記建物を解体する流れと手続き

ステップ1：登記の有無・所有者を確認する

まず、建物が登記されているかどうかを確認します。方法としては：

法務局で「全部事項証明書（登記事項証明書）」を取得し、建物の登記があるかを調べる。
固定資産税の納税通知書・明細書を確認し、「家屋番号」が欄にあるかどうかで登記の有無を推定する方法。この確認をしないまま解体を進めると、後から「所有者が別にいた」「相続人がいた」といったトラブルが発生することがあります。所有関係があいまいな未登記建物ほど、慎重に進めるべきです。

ステップ2：見積もり・解体工事契約の締結

次に、解体工事の準備として：

複数の解体業者に見積りを依頼し、内訳・構造・付帯設備・搬出・処分費用などを比較検討します。
解体工事契約を締結し、工期・工法・粉塵・近隣対策・廃材処理について合意します。この段階で、所有者・建物の面積・構造などを明らかにしておくことで、後々の費用増加・クレームを防ぎます。私どもでも「ここに建物があったかどうか記録が曖昧」という物件で、現場調査を重点的に行っています。

ステップ3：解体工事着手・実施

解体工事の主な流れは次の通りです：

残置物の撤去・不用品処分・ライフライン（電気・ガス・水道）停止。
足場・養生シート・粉じん・騒音防止対策。
解体本体（屋根・内装・主要構造部）撤去。
基礎・地中埋設物の撤去・整地。当社の場合、岩手県一関市・奥州市エリアでは寒冷・積雪（冬期）による影響も考えて、冬季着工の場合は養生をより慎重に行っています。

ステップ4：解体後の手続き（重要）

未登記建物の場合、解体後に必ずやるべき手続きがあります：

登記されている建物であれば、法務局に「建物滅失登記」を解体後１ヶ月以内に申請する必要があります。
未登記建物の場合、そもそも登記簿に建物がないので、法務局への「滅失登記」は不要というケースが多いです。
しかし、未登記建物でも必ず市町村役場（固定資産税担当）に「家屋滅失届（家屋取壊届）」を提出する必要があります。これにより、課税台帳から建物が消えるため、翌年から不要な固定資産税がかからなくなります。
書類としては「家屋滅失届」及び「解体証明書（解体工事業者発行）」などを添付する場合があります。この手続きをしないと、解体しても固定資産税が引き続き課税されることがあります。私が以前手がけた物件でも「解体後なのに翌年も固定資産税通知書が届いた」という相談を受けました。

未登記建物を解体する際のメリット・デメリット

メリット

長年放置されてきた建物を解体することで、土地を有効活用できる。たとえば、駐車場・新築・貸し土地など。
見た目・安全性が改善される。老朽建物は倒壊リスク・安全面・近隣への迷惑（崩壊・ゴミ置き場化）などのリスクを抱えている場合があります。
固定資産税などの将来的な税負担軽減につながる。家屋滅失届を出しておけば、「存在しない建物」に対して課税されなくなる可能性が高いです。
相続・売却時の障害が少なくなる。所有者が明確でない未登記建物は売却や相続手続き時に引っかかることが多いですが、解体して更地にしておけば処理がスムーズです。

デメリット

解体費用がかかる。構造・規模・立地・廃材処分費等で金額が変動します。たとえば、木造30坪で100～150万円という事例もあります。
所有者確認・相続関係整理が必要。未登記物件では「誰が所有者か」「相続人は誰か」という確認が難航するケースがあります。確認漏れがトラブルの原因になります。
手続き（家屋滅失届等）を怠ると、固定資産税が継続して課税されるリスクがある。
解体後に土地活用／登記整理をしないと、次のステップ（例えば建替え・売却・貸出）で手間が増える。未登記建物の解体だからといって「すぐ終わった」と思って放置すると、後から悩むことになります。

岩手県南・宮城県北エリアにおける未登記建物解体の特有ポイント

私ども一関解体工房コワスモが活動する一関市・平泉町・陸前高田市・宮城県気仙沼市・登米市・栗原市では、以下のような地域特有の点があります。

山間部・過疎地域では古い住宅・倉庫・農機具倉庫など未登記の建物が多く、「誰が所有者かあいまい」「長年放置されていた」という相談があります。
雪・寒冷地特有の条件で、解体工事において搬出・養生・重機の運搬などコスト・時間に影響が出やすいです。
地元自治体の固定資産税・解体届出の窓口対応が、都心部に比べて少人数であるため、書類提出・現地確認に少し余裕を持ったスケジュールを取ることをおすすめします。
建物周辺が農地・山林・旧宅地というケースがあり、地中埋設物・古い配管・建材の撤去コストが想定以上になることがあります。

以上のような地域特性を事前に把握し、見積もり時・契約時に業者と条件をしっかり確認しておくことで、予期せぬ追加費用やトラブルを防げます。

よくある質問（Q&A）

Q1：未登記建物でも解体できますか？

はい、未登記建物でも解体できます。登記の有無が解体施工そのものを禁止するものではありません。例えば「登記されていない家を解体したい」という相談も当社では多く受けています。ただし、所有者の権利関係・相続関係・所有者全員の合意が重要になるケースがあります。たとえば相続人が複数いる未登記建物を解体する場合、全員の合意を得ておくことがトラブル回避に繋がります。

Q2：解体後に何をすれば良いですか？

未登記建物の場合、解体後すぐに：

所在地の市町村役場で「家屋滅失届」を提出してください。これにより、固定資産税の課税対象から建物が外れる可能性があります。
解体工事業者から「解体証明書」などの書類を受け取ること。提出先の自治体によっては添付が必要です。
所有する土地を今後どう活用するか整理し、そのための登記・測量・活用計画を検討すること。未登記建物を解体しても、土地が整理されていなければ「更地」になっただけで次のステップに入れないことがあります。

Q3：解体費用の目安はどれくらいですか？

構造・面積・立地・搬出状況・周辺環境などにより差がありますが、一般的な目安としては：

木造：1坪あたり約 3〜5万円程度。
鉄骨造：1坪あたり約 4〜6万円程度。
鉄筋コンクリート造（RC造）：1坪あたり約 5〜8万円程度。例として、木造で30坪の建物ならおおよそ 90〜150万円程度が目安になるという報告があります。ただし、岩手県南・宮城県北の地方エリアでは、搬出距離・冬期作業・重機運搬などによるコスト増もありうるため、見積り時に「地域条件」をしっかり確認してください。

Q4：所有者が複数・相続人が不明という物件はどうすれば？

所有者が複数いる、あるいは相続人が分からないという未登記建物の場合、解体前に以下を整理することが重要です：

相続関係を整理し、所有者・共有者の確認を行う。
共有者全員の同意を取る、あるいは相続分割協議を行っておく。
解体契約書に「所有者確認済・全員同意済」の条項を入れておく。当社でも、相続から何十年も経過している未登記空家の解体相談を受け、「誰が所有者なのか分からない／共有者が遠方に住んでる」ということで工期が延びたケースがあります。できるだけ早期に所有・共有の整理をしておくことをおすすめします。

「一関解体工房コワスモ」へ依頼をご検討の方へ

当社は岩手県一関市・平泉町・陸前高田市、宮城県気仙沼市・登米市・栗原市で活動しております。未登記建物の解体は、所有関係・手続き・地域特性などで他と比べて慎重さが求められます。私どもは多数の実績を持ち、地域に根ざしたサービスで安心・丁寧な対応を心がけています。解体工事を単なる「撤去」ではなく、次の活用を見据えた「土地の新たなステージ」へつなげるためのご提案も行っております。

まとめ

今回の記事では、未登記建物の解体に関して、以下を整理しました：

未登記建物とは何か、そのままにしておくと生じる問題点。
解体までの流れ（登記確認→見積り・契約→工事→手続き）。
手続き上重要な「家屋滅失届」の提出。
解体のメリット・デメリット。
岩手県南・宮城県北の地域特性を踏まえた注意点。未登記の建物をお持ちの方、あるいは土地活用を見据えた解体を検討中の方は、どうぞお気軽に当社へ見積もり依頼・ご相談ください。

安心して次のステップへ進めるよう、全力でお手伝いいたします。