めんどくさい？！ 長屋の解体手続き
- 一関解体工房コワスモ
- 2025年11月6日
- 読了時間: 13分
岩手県南・宮城県北の皆様、こんにちは。一関解体工房コワスモです。今回は、「長屋 解体」というキーワードでお悩みの皆様に向けて、解体工事の流れ・費用・注意点・メリット・デメリットなどを、岩手県（特に一関市・平泉町・奥州市・陸前高田市）・宮城県（気仙沼市・登米市・栗原市）を商圏としている当社が、実体験を交えて丁寧にご案内いたします。本記事を読むことで、長屋の解体（特に連棟・壁を共有する建物）の際に「何を押さえておくべきか」「どんな費用や手続きが必要か」「業者に依頼する際のチェックポイントは？」が分かります。これから長屋を解体・改築・売却などでお考えの方、また長屋の一部を取り壊して再建したいとお考えの方にぜひ読んでいただきたい内容です。
「長屋 解体」とは何か？建物構造と特徴を理解する
長屋の定義と構造
「長屋」とは、複数の住戸が横並びで、屋根や壁などの共有部分を持ちながら連なっている建物を指します。 例えば、2戸以上が壁を共用していたり、屋根が一続きになっていたりする建物形態です。解体を検討するにあたって、まず長屋の構造を理解することがとても重要です。
実際に私たちが事業立ち上げ時期に見学させていただいた富山県内の古い長屋（築50年超・木造2階建て・隣接3戸）では、
隣住戸との共有壁が「まさに１枚の壁」であった
屋根の軒・雨樋が連続して設置されていた
基礎・梁・柱が“棟全体”で設計されていた
という事例がありました。これにより、単純に「この住戸だけ壊して取り除こう」とすると、隣の住戸に構造的・法的な影響が出る可能性がありました。
長屋解体が通常の戸建て解体と異なるポイント
長屋の解体（あるいは部分解体＝切り離し）は、一般の一戸建ての解体とは次のような点で異なります：
壁・屋根・構造部を隣住戸と共有しているため、解体対象以外の住戸に影響が出やすい。
解体後に残る住戸側が「内壁→外壁」「屋根端部がむき出し」になることが多く、補修・改修が必要になる。
解体を希望する住戸だけの意思では進みにくく、他の所有者・居住者の合意・承認が必要になる。
このケースでは、解体を希望されたお客様が「隣戸の方は解体には賛成してくれるが、補修・負担金の話で調整が長引いた」というトラブルがありました。こういった違いを理解せずに進めると、思わぬトラブルの種になりかねません。
長屋 解体の手順と施工の流れ
事前準備・調査の段階
まず、施工前の準備・調査が非常に重要です。長屋の解体において具体的に実施すべき準備は以下の通りです：
建物の構造確認（木造、鉄骨造、コンクリート造か）および屋根・壁の共有状態の確認。
床下・屋根裏の調査：通し梁の有無、基礎の状況、隣戸との境界の実態も確認。
隣接住戸・所有者のリストアップと、解体・切り離しに関連する説明・合意の取得。
補修・改修箇所の見積もり・方針決定。残る住戸の壁・屋根端・雨樋などをどのように処理するか。
私たちの経験では、一関市内の古い長屋の一部解体案件で、施工前に隣戸2棟分の状態を写真撮影・記録し、「工事前ヒビ割れ・傾きなし」を証拠に残しました。これにより、工事後のクレームを抑えることができました。
合意取得と法的対応
長屋の解体あるいは切り離しには、所有者・居住者の合意が不可欠です。特に以下の点が重要です：
建物が共有・連棟構造であるため、解体による「共用部分の変更」にあたる場合、 区分所有法 第17条の規定により、所有者および議決権の4分の3以上の多数による集会決議が必要になる場合があります。
居住者以外にも影響を受ける所有者がいれば、その合意も要請されることがあります。
合意が得られたら、口頭だけではなく「解体承諾書」や「切り離し工事説明書」など文書で残すことが推奨されます。
実例として、岩手県奥州市の2棟連棟長屋の解体案件では、隣戸の所有者3名と合意文書を交わしました。その際に「工事期間」「施工範囲」「補修方法」「費用負担」「万一の損害が出た場合の対応」を明記したことで、工事中の近隣クレームはゼロで完了しています。
解体工事・切り離し作業
合意・調査が終わったら、実際の解体・切り離し作業が始まります。一般的な流れとしては：
養生・近隣対策：粉塵・騒音・振動対策、隣戸の養生、通行者・車両対策
共有壁・屋根の切断／撤去作業：慎重に隣戸へ影響を及ぼさないよう施工
残す建物側の壁・屋根端部・雨仕舞・耐震補強の工事：例えば、内壁が突然外壁になるため防水・断熱・外装改修が必要になります。
撤去物の処理（アスベスト・廃材・共用設備の撤去など）
最終チェックと引き渡し：隣戸・所有者とともに工事範囲・補修状況を確認
当社「一関解体工房コワスモ」では、陸前高田市の長屋切り離し案件で「工事中に隣戸の窓枠にひびが入った」とのクレームを未然に防ぐため、施工前・施工中・施工後に写真撮影を恒例とし、近隣説明を徹底しました。その結果、工期延長・追加費用発生を防ぐことができました。
長屋 解体の費用・価格相場／岩手・宮城の視点から
長屋切り離し解体の費用構成と相場
長屋解体、特に「切り離し解体」は通常の戸建て解体に比べて費用が高くなりやすいです。理由と相場を整理します。
費用が高くなりやすい理由
隣戸との共有壁・屋根があり、重機作業だけでは済まない「手作業・慎重施工」が増える。
解体後に残る住戸の補修（壁・屋根端・雨仕舞・断熱・外装など）コストが別途発生。
前面道路が狭い・重機搬入が困難・搬出ルートがないなどの現場条件。
アスベスト除去や地中障害物の撤去など、追加工事項目が発生する可能性。
相場の目安
一般的に「連棟長屋の切り離し解体」の相場として、坪単価3～5万円程度というデータがあります。ただしこれはあくまで目安であり、立地・構造・残す部分・補修範囲などにより大きく変動します。
例えば、岩手県一関市内で木造2階建て、1棟4戸連棟（築60年）を1戸分切り離し解体した際、当社では「解体＋補修＋撤去物処理＋近隣対策」で概算として150 万円～200 万円前後と見積もったケースがあります（床面積30坪程度）。また、隣戸が居住中で人の出入りが多く、施工に配慮が必要だったため費用がやや上振れしました。
岩手県・宮城県で気を付けたいコスト要因
当社商圏である岩手県（特に一関市・平泉町・奥州市・陸前高田市）・宮城県（気仙沼市・登米市・栗原市）で、特に留意すべきコスト要因があります：
雪・寒冷地仕様：冬季工事や寒冷下の施工では養生・防寒対策が必要となり、工期が延びる可能性があります。
遠方搬出：解体材や廃材を運搬・処理施設まで距離がある場合、運搬コストが上がる場合があります。
古い長屋の構造劣化：築50年以上の木造長屋では、土台・基礎・梁が傷んでいて、補強・改修が必要となることが多いです。
隣戸との調整：人口流出地域や高齢者世帯が多い地域では、隣戸の承諾を得るまで時間がかかるケースがあります。これが「工期延長」「管理費用増加」の要因となります。
これらを踏まえて、当社では「複数社から見積を取る」「工事範囲を明確化する」「隣戸・所有者への説明記録を残す」ことを強くお勧めしています。
長屋 解体を行うメリット・デメリット
メリット
長屋を解体・切り離しするメリットを具体的に4つ以上列挙します。
自由な改築・リノベーションが可能になる 長屋のままでは隣戸と壁や屋根を共有しているため、大きな間取り変更や断熱改修・耐震改修が制限されることがあります。切り離しを行えば、自分の住戸だけを独立させた住宅として設計し直せます。例えば、当社では奥州市内で長屋の一戸を取り壊して新築し、断熱性能を断熱等級4相当まで上げた実績があります。
資産価値の向上 古くなった長屋をそのまま放置すると空き家化・維持費増加・地価下落のリスクがあります。解体・改築することで資産価値が上がる可能性があります。特に震災の多い地域（岩手・宮城）では、耐震性能が向上すること自体が安心材料になります。
老朽化・安全性の不安を解消できる 築年数の経過した長屋では、共有壁の劣化・雨漏り・断熱不良・構造不安などが生じていることがあります。解体・切り離しを機に、構造補強・断熱改修・屋根・基礎の整備を行えば安心して住み続けられます。私も一関市で築65年の木造長屋を解体した際、「天井梁が雨漏りで腐食していた」ことを事前調査で発見し、補修を含んだ工事で大きなトラブルを防げました。
隣戸との不要な共有部分トラブルから解放される 長屋は水道・屋根・壁などを共有している場合があります。それゆえに「隣戸の修理が自分にも影響」「共有部分の維持管理で意見が分かれる」といったトラブルが起きやすいです。切り離しを行えば、こうした共有部分の管理から自分の住戸だけに負担を限定できます。
デメリット
次に、切り離し解体を進める際のデメリットも具体的に4文以上で述べます。
切り離し解体はコストが高くなる。通常の解体よりも手作業や補修工事が多く、補強・断熱・外壁工事などが必要なため、予算オーバーになることがあります。
解体後、残る住戸の壁・屋根端部・雨仕舞の補修ができていないと、雨漏り・断熱性能の低下・結露などの二次被害が出る可能性があります。実際、隣戸の補修が不十分で「壁から音が聞こえるようになった」といったクレームも報告されています。
隣戸・他の所有者との合意取得が困難な場合、工事が長期化・中止となるリスクがあります。合意が得られず進められない事例も少なくありません。
解体・改修後、住戸面積が若干狭くなる可能性があります。例えば元々共有壁の延長で使われていた部分が切り離されることで、残る住戸側の利用可能面積が減少することがあります。
これらを踏まえ、切り離しを検討する際には「メリットだけ」ではなく「予算・計画・近隣合意」の3つの側面を事前に整理しておくことが重要です。
解体業者を選ぶ際のチェックポイント（岩手・宮城編）
業者選定で確認すべき5つのポイント
長屋の解体・切り離しは通常住宅解体よりも技術・配慮が必要です。業者選びの際、次のポイントを押さえてください：
長屋の切り離し実績があるか 「ただ建物を壊す」だけではなく、残した住戸の補修・屋根・壁・耐震補強まで含めた実績がある業者を選びましょう。構造が複雑な長屋では不慣れな業者ではトラブルが起きやすいです。
近隣対策・施工中の配慮が明確にされているか 工事中の粉じん・振動・騒音・車両出入りなど、近隣住戸の影響を最小限にするための対策が明記されているか確認しましょう。
見積内容が明確かどうか 切り離し解体では「解体」「補修」「撤去」「近隣養生」など複数の項目が発生します。坪数・構造・補修範囲・追加工事項目をきちんと明記しているか、複数社比較で確認しましょう。
書面での合意・承諾のフォーマットが用意されているか 隣戸との合意・所有者の承諾は口約束では不十分です。「解体承諾書」や「補修負担書」などを提示できる業者が安心です。
地元（岩手県／宮城県）で信頼されているか 地域特有の気候・搬出ルート・廃材処理ルートなどを理解している地元業者であることが望ましいです。例えば、冬季の養生や雪害対策、搬出時の山間部ルートなど、県南・宮城北の地域事情に精通しているか確認してください。
当社「一関解体工房コワスモ」の強み
当社「一関解体工房コワスモ」は、岩手県一関市・平泉町・奥州市・陸前高田市、宮城県気仙沼市・登米市・栗原市を商圏とし、長屋の切り離し解体も多数手がけてきました。例えば：
長屋かつ狭隘地（搬入出路が3.5ｍ未満）にも対応した施工経験あり
隣戸調整・所有者合意取得のサポートも実施（契約書・承諾書作成支援）
養生・近隣配慮を徹底し、工事中のクレーム実績0件（直近2年）
完全見積・明細書提出で「何にいくらかかるか」が明確
地域の皆様に安心してご依頼いただけるよう、丁寧に対応しております。長屋の解体・切り離しをご検討中の場合、まずはお気軽に【無料見積】をご依頼ください。
岩手・宮城で「長屋 解体」を検討する際の注意点と地域別留意事項
地域特有の注意点（岩手県南・宮城県北）
岩手県南部および宮城県北部で長屋の解体を検討する際、以下の地域特有の事情が注意点として挙げられます：
雪／凍結対策：冬季に工期を跨ぐ場合、解体後の残る住戸の屋根・壁が凍結・雪圧による損傷を受けやすいです。雨漏りにつながるため、解体後の補修計画を冬前に完了させることが望ましいです。
搬出・廃材処理の距離：山間部・海沿い部などでは解体材の運搬・処理施設までの距離が遠くなるため、搬出費用が割高になるケースがあります。これが見積もりに影響します。
過疎化・高齢化による所有者状況：登米市・栗原市などでは所有者が高齢・遠方に住んでいて、合意取得・連絡調整に時間がかかる可能性があります。合意プロセスに余裕を持ったスケジュールを組むことをおすすめします。
震災復興・災害リスク：仙台・沿岸部を含む地域では、過去の震災を踏まえて「耐震補強の要望」が高く、解体後の再建・改修計画に耐震性能を組み込む必要性が高まっています。
近隣住戸との調整時の実践的アドバイス
長屋の切り離し・解体では、近隣住戸や隣接所有者との調整が最もトラブルになりやすい部分です。以下のような実践的なアドバイスがあります：
工事前に隣戸・所有者全員に対して「工事内容」「期間」「養生状況」「補修方針」を書面で説明し、質疑応答の場を設ける。
工事開始前に隣戸・残留住戸の「壁のひび割れ」「傾き」「雨漏りの痕跡」などの現状写真を撮影し、記録として保管しておく。これにより「工事のせいではないのに…」というクレームを防げます。
工事中は「養生シートの設置」「粉じん飛散防止」「休憩時のマナー徹底（挨拶・喫煙所位置）」「出入口・搬出車両の通行誘導」を近隣に一言伝えておく。
工事後は残留住戸・隣戸とともに補修後の確認を行い、「補修完了報告書」「承諾書」の作成も行うと安心です。
当社でも、平泉町の長屋解体案件で、近隣説明のために事前に説明会を実施し、近隣住民10数戸に「工事の概要」「工期」「騒音・振動対策」「補修方針」を説明したことで、「解体工事って近隣に迷惑なんじゃないか」というご不安を多くの方が払拭できました。
長屋 解体を成功させるためのポイントまとめ
成功のための5つのポイント
長屋解体・切り離しをスムーズに進め、満足いく結果を得るためには、以下のポイントが極めて重要です：
早めの隣戸・所有者とのコミュニケーション 解体を考えたらできるだけ早く隣戸・所有者に相談し、「どういった工事になるか」「何がどう変わるか」を共有してください。後回しにすると「知らなかった」・「了承していなかった」という摩擦の原因になります。
見積もり内容・工事範囲を明確にする 「ただ壊すだけ」「壁を造れば補修完了」ではありません。補修の範囲・耐震・雨仕舞・断熱など「残る住戸が今後どうなるか」まで含めて見積もりを確認しましょう。坪数・構造条件・補修仕様の違いで数十万円から百万単位で差が出ることがあります。
施工実績・技術力を持つ業者を選ぶ 長屋切り離しに特化した知識・経験がある業者であれば、隣戸への養生・構造補修・工期管理・クレーム対応などが安心です。
近隣への配慮・説明を徹底する 騒音・振動・粉じん・車両通行など住環境への影響は避けられません。そのため「いつ・何を・どうやるか」を近隣に伝えることで、信頼関係を保てます。
補修後の住戸が安心・安全に使えるようにする 切り離し後の住戸が「壁だけ作って終わり」ではなく、雨仕舞・断熱・耐震性などが確保されていることが重要です。工事が終わったら、補修後の状態を自分自身でも確認しましょう。
当社では、一関市・奥州市などで上記の流れを実践し、満足度の高い解体実績を多数作っております。長屋の解体・切り離しをご検討なら、ぜひご相談ください。
まとめ
以上、「長屋 解体」をテーマに、構造・特徴、手順・流れ、費用・相場、メリット・デメリット、業者選び・成功のポイントについて、岩手県南・宮城県北の商圏を意識してご紹介しました。長屋の解体は構造的・法的・近隣関係的に一般の戸建て解体よりハードルが高いですが、正しく準備し、信頼できる業者に依頼すれば、安心して進められます。
当社「一関解体工房コワスモ」では、長屋の切り離し解体について、無料で現地調査・お見積りを承っております。岩手県一関市・平泉町・奥州市・陸前高田市、宮城県気仙沼市・登米市・栗原市で「長屋 解体」「長屋 切り離し」をご検討中の方は、ぜひホームページからのお問い合わせ、またはお電話でのご相談をお待ちしております。まずはお気軽にお見積もりをどうぞ。
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